撰文/ 李逗 田晏林 編輯/董雨晴
2021年1月8日，SOHO中國舉行2020第四賽季線上租賃表彰會，作為創(chuàng)始人的潘石屹也參加了。
隔著電子屏幕，老潘向眾人做了自我反思。他說10年前有人罵他，他總會罵回去，5年前有人罵他，他能忍住不回罵。而現在，經過2020年的疫情，他意識到自己的渺小，學會了謙卑，“現在網上還有人罵我，我不生氣了，更不會對罵了，我就是蓋房子，租房子的普通人，做好分內事，不要是是非非。”
這是潘石屹最近一次帶著標志性笑容出席的公開活動，他說的“不生氣”也像是真的。畢竟這些年，網友指責他的地方非常多，不是疫情期間沒有給武漢捐款，就是向美國高校累計捐款6億美元，還有人在質疑他和妻子，為什么頻繁出售國內資產。
AI財經社經過調查發(fā)現，從2014年至今，潘石屹出售國內資產套現近300億元，同時也在海外買買買。但老潘真的能把國內資產清倉嗎？
打折也要賣出國內資產
最近幾年SOHO中國的基調只有“賣賣賣”三個字。
起初，潘石屹拋售了SOHO中國的邊緣資產。2014年，僅用了三個月時間，SOHO中國就為上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場這兩個項目找到了買家，最終這兩個處在上海非核心地段的SOHO寫字樓，以52.32億的價格出售給了金融街控股。
當時潘石屹說，持有經營京滬兩地優(yōu)質地段的辦公物業(yè)仍然是SOHO中國的長期發(fā)展策略，不會改變。言外之意是，賣一賣邊緣業(yè)務，不足為奇。
然而，此后七年間，SOHO中國卻上演了一出接連不斷變賣資產的大戲。
2014年9月，潘石屹將上海凌空SOHO 10萬平米物業(yè)以30.5億的價格出售給攜程網，而當年他取得這塊土地使用權時，只花了15.62億元，還請來世界著名的建筑設計師扎哈·哈迪德為其量身打造出未來感，曾是這一帶的地標和網紅打卡地。
圖/視覺中國
緊接著2015年，曾經讓潘石屹和復星集團掌門人郭廣昌明爭暗奪的上海外灘國際金融中心(8-1)地塊，潘石屹卻將其擁有的50%的權益轉讓給昔日的對手郭廣昌，交易對價84.93億元。不知道2011年在布拉格度假，還不忘拼命搶地的潘石屹是否提前料到，四年后，他會重新把這塊地賣給復星，不僅沒吃虧，回籠資金還超過50億元。
2016年，潘石屹又將上海SOHO世紀廣場賣給國華人壽保險，總價32.2億元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。
據AI財經社不完全統(tǒng)計，從2014年開始，潘石屹陸續(xù)通過出售資產套現超過300億元。
如果說一開始潘石屹變賣的只是非核心資產，那么兩年前，當潘石屹動起他曾經最引以為傲的“八大金剛”的主意時，一切就似乎變味了。
所謂的“八大金剛”，就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目。
這意味著什么呢？意味著一旦出售成功，潘石屹就等于把SOHO中國在中國境內的資產全部清倉。
最初，潘石屹甚至設想過，把“八大金剛”捆綁在一起賣，而與總部位于紐約的投資管理公司黑石集團接觸后，對方想采用私有化的模式進行收購，也為這個有些大膽的設想提供了可能性。
“SOHO（中國）手上的自持項目，投資價值比較有限。而且這么大的盤子，想要找到一個合適的‘接盤俠’，可不是那么容易的事。”一位接近SOHO中國的人士告訴AI財經社。
而黑石集團提出的私有化方案，可以大大降低收購成本，雖然會讓潘石屹少賺不少錢，但至少，可以完成交易。
只是意外來臨了。
“2020年趕上了疫情爆發(fā)，黑石就徹底退出來了，之后SOHO中國還和高瓴資本傳出過‘緋聞’，但高瓴無情辟謠了，現在市場上就再沒傳出過什么信息了。”一位從事商業(yè)地產業(yè)務十余年的業(yè)內人士告訴AI財經社，他甚至覺得，潘石屹這“八大金剛”難賣了。
一棟寫字樓，完成全過程的轉讓，即所謂的大宗投資交易，是一個非常漫長的過程，“尤其是股權交易，需要敲定很多細節(jié)，短的6—8個月，長的有一年的，甚至超過一年時間的都有。”前述人士表示，潘石屹這筆買賣想脫手，可謂十分不容易。
從最早媒體曝出SOHO中國擬以80億美元出售辦公大樓權益后，到黑石集團報價40億美元做私有化談判，潘石屹手里的資產幾乎是對半降價。作為中國商界最會算賬的老板之一，老潘顯然不樂意，他總說自己是“一個純粹的商人”，然而這樣的“純粹”如今很難為他帶來更大的利潤。
這自然也引起了網友對他的質疑。潘石屹一邊不斷向外表示會長期持有手中的優(yōu)質資產，但另一邊則開始尋找買家出售，甚至是不惜打折出售。
在今年1月初表彰會后的媒體交流環(huán)節(jié)，對于私有化的進展情況，潘石屹沒有正面回應AI財經社的提問，只表示，去年一年公司就忙著發(fā)公告辟謠了，半夜三更還發(fā)了好多次公告，“作為一家上市公司還是看公告吧，這是最確切的消息。”
賣與不賣，他沒有給出準確的答案。
“擁抱”海外
一面是在國內賣賣賣，一面是在海外買買買。
圖/視覺中國
只是論花錢，老潘的眼光著實與眾不同了。2014年之后，他就不再選擇購置任何國內新項目。甚至，在陸續(xù)出清國內資產之前，潘石屹已經在國外開始了“買買買”。
和李嘉誠出售中國內地資產、買斷英國一半土地不同，潘石屹的選擇是在美國購入大筆資產。2011年，潘石屹便以7億美元，買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓。2012年，他又花了6億美元，收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權。
2013年，潘石屹的現任妻子，也就是SOHO中國CEO張欣又聯手巴西Safra家族，以14億美元收購美國通用汽車大廈40%股權。此外，潘石屹長子還在英國成立了一家房地產公司，拿下當地多個地產項目。
一連串的海外收購后，有媒體提出了質疑。老潘回應道，“在海外投資的錢來自家族信托，跟SOHO中國的公司行為無關。”但從股權結構來看，潘石屹夫婦持有SOHO中國63.93%的股權，其妻張欣為美國國籍。而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國股權，便全都轉至張欣名下。
2019年末，就在SOHO中國打算出售“八大金剛”期間，潘石屹再次靜悄悄地開始了一系列海外資本動作。天眼查數據顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，僅28天時間里潘石屹先后注冊了7家公司，股東均為境外公司。新注冊的7家公司經營范圍中，除了天津潤石的經營范圍涉及境外投資和科技開發(fā)，其余6家的經營范圍則基本一致，均為企業(yè)管理、經濟貿易咨詢、機動車公共停車場服務、出租辦公用房等。
對于密集注冊7家公司的真正用意，SOHO中國并未公開對外回應。但在資產出售的關鍵節(jié)點，也不免讓業(yè)內人士猜測其真實意圖。西南證券董事張剛對AI財經社分析道，資產重組的過程中，難免會涉及到利潤分配，而注冊境外公司的一個重要考量便是可以合理合法的避稅。比如SOHO China(BVI-1) Limited公司的注冊地英屬維爾京群島便是一個避稅天堂，相比國內動輒20%的所得稅，英屬維爾京群島的稅收幾乎可以忽略不計。
當地產老炮因投資事業(yè)開始往返于國內外多地，他曾經塑造的公益形象，也隨之發(fā)生了改變。
與其他地產大佬的低調形象不同，潘石屹熱衷于在微博上“開麥”，并成功把自己打造成了微博頭部大V，雖然他不是來自娛樂圈，卻有著超過2000萬微博粉絲。
這些年，潘石屹也沒少“不務正業(yè)”，有時幫甘肅天水農村老家賣蘋果，有時熱衷于發(fā)自己的攝影作品，有時候還會教人編程，不遺余力地打造出親民的大佬人設。不過，這也引起了有心網友的關注，并由此發(fā)現了一些端倪。比如在去年國內疫情最嚴重時，潘石屹的公司及家族基金沒有捐出一分錢，僅僅在網上發(fā)了一條微博聲援武漢疫情，最后被網民們聲討。
事實上，潘石屹夫婦最大的一筆公益投入，還是把錢投入哈佛、耶魯等海外名校搞合作，捐款1億美元設立助學金。2014年時，潘石屹夫婦就向哈佛大學捐出了1500萬美元，而后成立基金會再次捐助1億美元給哈佛大學，同年，他們還向耶魯大學捐贈了1500萬美元。
捐款之時，張欣是這么解釋的，“讓中國的貧困學生到世界一流大學去讀本科。”但人們很快發(fā)現，捐款沒多久后，潘石屹的兩個兒子先后入讀耶魯和哈佛。曹德旺曾意味深長地評價這筆慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”
資產滑鐵盧
回望過去，SOHO中國并不是沒有機會變得偉大。
2007年，這家港股上市公司，曾創(chuàng)下過亞洲最大商業(yè)地產IPO紀錄。意氣風發(fā)的潘石屹夫婦高調喊出了“五年之內過千億，超萬科”的口號。三年之后的2010年，SOHO中國創(chuàng)下了184.23億元的年度營收，體量超過了恒大，更是融創(chuàng)的近3倍。
圖/視覺中國
不少業(yè)內人士都把SOHO中國這段時期的成功，歸功于潘石屹的土地投資眼光。他向來以低價拿地，后建成高價值寫字樓項目而出名。比如，據媒體報道稱，2005年，北京商品住宅房均價還處于6725元/㎡，潘石屹卻以2萬/㎡的單價、7億元的總價，將尚都SOHO出售給了一位山西老板，售價足足高出市場價3倍。
2013年之前，SOHO中國便已經接連創(chuàng)造出了北京SOHO現代城、三里屯SOHO、中關村SOHO等地標建筑。那些像蜂窩煤一樣造型的寫字樓，被張欣包裝成華爾街美學和高階設計水平，最終以高昂的售價名冠京城。鼎盛之時，它占據了北京CBD地區(qū)近半地產項目銷售額。
與此同時，潘石屹也逐漸成了大眾偶像。2012年，他甚至登上了中國微博意見領袖排行榜第一名，名氣壓過馬云、李開復、郎咸平、方舟子等一眾名人。有媒體報道稱，當時消費額度超過5000萬元的客戶可以和他吃個飯，猶如“中國版巴菲特的午餐”。而因為人氣火爆，飯票門檻很快漲到了1億元。
只不過，多年后的事實證明，老潘努力的姿勢不太對。五年之后的SOHO中國，不僅沒有完成業(yè)績目標，反倒要進行業(yè)務轉型。
2013年，商業(yè)地產陡然遇冷，潘石屹開始轉變公司經營模式，SOHO中國的業(yè)務由以往的“開發(fā)-銷售”，轉為“開發(fā)-持有”模式。這種新模式讓SOHO中國多地的商業(yè)物業(yè)，開始轉為自持出租，潘石屹則搖身一變成了“包租公”，他還決定賣掉那些和租賃沒什么關系的業(yè)務，SOHO中國便自此拉開了拋售商業(yè)資產的大幕。
轉型的不僅僅是公司。從2013年開始，潘石屹也逐漸在"不務正業(yè)"的路上越走越遠。他不僅賣蘋果，出書，大搞攝影，還做過木匠，學過編程，甚至持續(xù)監(jiān)測過PM2.5，更是被一些網友親切的稱之為“小潘潘”。
但不管老潘公眾形象經營得多么成功，一個不爭的事實是，SOHO中國在陸續(xù)“清倉”內地商業(yè)資產之下，也自此失去了成為一線地產品牌的可能。
轉賣商業(yè)資產的背后，其實是SOHO中國面臨的租金回報率困境。潘石屹曾經公開表示，"中國租金回報率我都不好意思說，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？"
所以，對于潘石屹而言，賣樓所得轉化出的豐厚分紅，才能讓其夫婦二人的個人財富不斷攀高。2019年，潘石屹夫婦在福布斯富豪榜上的個人財富達到215.7億元，排名第597位。這個財富量級在富豪榜的位置雖說算不上頂尖的，但是他們手握的現金可謂是十分可觀。
據媒體統(tǒng)計， 2006年至今，SOHO中國累計實施分紅12次，累計實現凈利潤442.58億元，累計現金分紅達到207.78億元，分紅率為46.95%。按潘張夫婦所占股比計算，夫妻二人累計取得分紅現金約133億元。
把大把的現金揣進了自己的兜里，這很難不引起輿論熱議。網友們干脆把“精致利己主義”的標簽貼了上去。
多年前，從甘肅平涼走出來的潘石屹還曾談及夢想。他說自己心向往之的，是回到西北老家，住窯洞里、放羊，面前是青青的河水，網上也沒有人罵我了。
人們心里都清楚，老潘所言的衣錦還鄉(xiāng)到底是說笑了。他內心真正渴望的應該不是這些。
